Покупка квартиры по переуступке права требования: возможный риск для покупателя

Покупка квартиры по переуступке права требования: возможный риск для покупателяПокупка жилья на первичном рынке имеет свою специфику. Приобретать квартиру разрешается не только у компаний-застройщиков, но и у инвесторов. Поскольку в последнем случае до приемки дома, имеющуюся недвижимость нельзя оформить в собственность, то продавец просто уступает свое право на новую жилую площадь.

Многие граждане, воспользовавшиеся подобной схемой, отмечают, что сделка обошлась им гораздо дешевле.

Как же осуществляется покупка квартиры непосредственно по переуступке ее владельцем права требования, и что за риски для покупателя чаще всего возникают? Об этом читайте ниже.

Законодательство

Возникающие между застройщиком и инвестором (дольщиком) правоотношения регулируются 214-м Федеральным законом. Данный документ защищает последних от:

  • произвольного затягивания сроков сдачи;
  • некачественной работы;
  • незаконного строительства и пр.

В числе прочего, упомянутый нормативный акт обязал регистрировать договора на долевое участие, лишь после проверки всех документов – что стало препятствием для осуществления двойных продаж.

От строительных компаний закон требует обнародования проектной документации в открытых источниках, а это в целом облегчает покупателю задачу выбора подходящей недвижимости.

Правовые взаимоотношения сторон, заключающих договор уступки, определяет Гражданский кодекс (статьи с 382-ю по 392-ю).

Особенности сделки

На сегодняшний день есть два способа приобретения квартиры по переуступке. В первом случае составляется предварительный договор на куплю-продажу. Его предметом будет передача права по заключению основного соглашения (уже с застройщиком). По этой схеме средства передаются лишь после подписания ключевого документа. Предварительное соглашение не регистрируется в госорганах.

В другом варианте происходит подписание нового договора на долевое участие в возведении многоквартирного дома. Здесь покупателю не помешает выяснить, осуществлены ли другой стороной все необходимые расчеты с застройщиком. Данное соглашение обязательно регистрируется в профильных органах.

В первой ситуации уступка права наступает лишь до момента заключения основного договора, а во второй – до того, как акт передачи недвижимости будет подписан.

Порядок действий покупателя

Покупка квартиры по переуступке права требования: возможный риск для покупателяПрежде всего, следует убедиться, что все бумаги застройщика в порядке. Речь идет об:

  • учредительной документации (свидетельство ЕГРЮЛ, устав, регистрация в ФНС);
  • смете и бухгалтерской отчетности;
  • свидетельстве о праве владения землей;
  • разрешении на строительство;
  • проектной декларации и пр.

Затем приступают к подготовке собственно сделки.

Читайте также: Как пожаловаться на страховую компанию в Центробанк

Прежде всего, составьте уведомление для застройщика о намерении заключить договор цессии. Желательно отправить его заказным письмом с описью вложенного.

При этом если дольщик, решивший переуступить свое право, уже полностью оплатил квартиру, то уведомлять компанию, возводящую дом, необязательно. Это потребуется, лишь если в основном договоре есть данное требование.

Здесь еще рекомендуется просмотреть все платежные документы, чтобы убедиться, что расчет между компанией и дольщиком произведен в полной мере. Для этого берут справку об отсутствии задолженности.

Бывает, что у инвестора остаются недовыполненные финансовые обязательства. Здесь непременно сделку по уступке согласовывают с застройщиком. Также в рассматриваемом случае потребуется заключить договор на перевод долга на покупателя – лишь после этого оформляют саму сделку.

Когда квартиру строили за кредитные средства, то разрешение на цессию следует испросить и у банка, выдавшего ипотеку. Получить этот документ удастся лишь после того как вся задолженность по займу будет погашена.

Если же сам покупатель намерен приобрести жилье за ипотечные деньги, то ему необходима закладная от финучреждения.

Продавцу, состоящему в браке, надо получить согласие супруга на переуступку. Его оформляют нотариально.

После заказывают выписку из ЕГРП через:

  • многофункциональный центр;
  • местную регистрационную палату;
  • сайт Росреестра.

Наконец, приступают к составлению договора цессии. В нем обязательно указывают:

  • сумму;
  • характеристики объекта недвижимости.

Подготовленное соглашение регистрируют в кадастровой палате или МФЦ.

В чем выгода от приобретения жилья по уступке

Прежде всего, это более низкая стоимость. Она образуется за счет того, что инвестор входит в строительство на правах дольщика в самом начале работ. Таким образом, позднее, даже продавая квартиру по цене, ниже чем есть у компании, он все равно получает прибыль. При этом жилье в сданном доме с полностью оформленными правами собственности продается уже по чисто рыночным ценам.

С переуступкой часто покупают квартиру в понравившемся доме, где больше не осталось свободных метров.

Существующие риски

Очень часто дольщики, узнавшие о возникших у застройщика тех или иных проблемах, стремятся избавиться от ранее приобретенного жилья, поскольку опасаются, что дом так и не будет сдан.

Есть также риск, что компания, слишком активно инвестирующая деньги в новые объекты, в итоге начнет испытывать финансовые затруднения, что приводит к задержке сдачи недостроенных (или даже к банкротству).

Поскольку закон разрешает продавать жилье по переуступке с переводом задолженности на покупателя, то существует опасность, что за дольщиком числятся еще и несданные взносы, и пеня. Если их не погасить, то застройщик имеет право отказаться от исполнения договора.

Чтобы избежать опасности столкнуться с двойной продажей, достаточно отложить оплату сделки до момента подписания основного договора.

Для собственной безопасности покупателю рекомендуется обратиться к юристам. Это не слишком увеличит сумму расходов на оформление соглашения, но позволит снизить риск оказаться и без денег, и без квартиры. В этой ситуации вам понадобиться заплатить за:

  • составление договора (от 3 до 5 тысяч рублей);
  • полноценную юридическую экспертизу (стоимость данной услуги составляет примерно 10 000).



Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Капча загружается...